Zapraszamy do zapoznania się z informacjami, poradami czy analizami na tematy związane z branżą nieruchomości – udostępniamy tutaj różne porady, informacje i artykuły prasowe oraz inne publikacje z różnych serwisów informacyjnych, na których podejmowana jest tematyka prawna i podatkowa związana z obrotem na rynku nieruchomości.
Zapraszamy do lektury.
Jeśli planują Państwo sprzedać swoje mieszkanie, dom lub lokal/obiekt użytkowy, to zapewne zastanawiają się, czy zrealizować to samodzielnie, czy też powierzyć sprzedaż pośrednikowi. Większość osób decyduje się na skorzystanie z pomocy pośrednika. Dlaczego? Sprzedaż nieruchomości jest bardziej skomplikowana niż sprzedaż np. samochodu. Pociąga za sobą daleko idące konsekwencje prawne i finansowe. Duża wartość Państwa nieruchomości nie powinna być poddawana w procesie sprzedaży metodzie prób i błędów. Aby tego uniknąć warto skorzystać z usług profesjonalisty.
Decydując się na usługi pośrednika korzystają Państwo z jego specjalistycznej wiedzy na temat rynku nieruchomości. Pośrednicy potrafią sprawnie poruszać się w wśród przepisów i zagadnień prawnych dotyczących nieruchomości. Mają także wgląd w szereg dokumentów niedostępnych w sposób powszechny, jak choćby akta ksiąg wieczystych.
Korzystając z usług wybranego biura, będą Państwo przede wszystkim odciążeni od wielu żmudnych czynności, które chcąc czy nie chcąc, należy wykonać przed dokonaniem transakcji sprzedaży.
Pośrednik weźmie na siebie wszystkie koszta związane z reklamą i marketingiem Państwa nieruchomości. Na barkach pośrednika spoczywał będzie także obowiązek kontaktów z potencjalnymi kontrahentami i ich wstępnej selekcji min. pod względem ich wiarygodności i zdolności kredytowej. Uchroni to Państwa przed uciążliwymi wizytami i telefonami osób, które tak naprawdę nie są zainteresowane kupnem nieruchomości a więc marnują Państwa czas.
Pośrednik pomoże Państwu w odpowiedniej ekspozycji nieruchomości. Doradzi co i jak należy zrobić oraz co wyeksponować w nieruchomości aby była atrakcyjna dla potencjalnych nabywców. Pomoże przygotować nieruchomość do sprzedaży. Znając oczekiwania nabywców pośrednik wie na jakie elementy zwracają uwagę i jakie mogą ich zniechęcać do kupna.
Pośrednik będzie pomocny także przy:
- załatwianiu spraw formalnych w urzędach,
- uzgadnianiu przez strony warunków i treści umowy przedwstępnej,
- kompletowaniu dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego,
Pośrednik doradzi również wybór sposobów zabezpieczenia rozliczenia finansowego transakcji, a nade wszystko wyboru skutecznych gwarancji lub sankcji za nie wykonanie zobowiązań. Skorzystanie z usług biura nieruchomości bez wątpienia powoduje realne zwiększenie bezpieczeństwa transakcji.
Aby sprzedać nieruchomość nie wystarczy znaleźć nabywcę…
Szanowni Państwo
każdy z nas ma świadomość, iż transakcje na rynku nieruchomości to nie tylko zaangażowanie dużej ilości pieniędzy, ale decyzja która dotyczy Państwa marzeń lub biznesu. Konieczne jest zatem aby w realizacji tej decyzji pomagali Państwu ludzie do tego przygotowani. Jak sprawdzić przygotowanie, kompetencje i profesjonalizm agentów czy pośredników?
Oto kilka wskazówek.
Po pierwsze:
Należy sprawdzić posiadane ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Ubezpieczenie jest obowiązkowe i zapewni Państwu odszkodowanie w przypadku błędu popełnionego przez biuro pośrednictwa.
Po drugie:
Sprawdź dokładnie jaki pakiet usług (zakres czynności) oferuje biuro w ramach wynagrodzenia. Wynagrodzenie pobierane przez pośredników jest na podobnym poziomie, jednak czynności jakie wykonują biura różnią się od siebie diametralnie.
Po trzecie:
Warto sprawdzić doświadczenie, historię biura. Jak długo funkcjonuje na rynku, w jakich transakcjach uczestniczyło, jakimi sukcesami może się pochwalić. Niestety wiele podmiotów działa krótko i okazjonalnie, nie ma więc wiedzy i wystarczającego doświadczenia do profesjonalnej obsługi Państwa transakcji.
Po czwarte:
Od 2014 roku posiadanie licencji nie jest już wymagane przez prawo. Warto jednak sprawdzić czy osoby, które Państwa będą obsługiwały posiadają fakultatywną licencję zawodową. Licencja jest potwierdzeniem podstawowej i niezbędnej wiedzy osób świadczących usługę. Licencje zawodowe mogą Państwo sprawdzić w centralnym rejestrze pośredników na stronach Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Po piąte:
Warto sprawdzić do jakich organizacji zawodowych należy pośrednik, z którym mają Państwo zamiar podjąć współpracę. Stowarzyszenia gwarantują, że ich członkowie przestrzegają i stosują określony standard usług oraz kodeks etyki. Ponadto stowarzyszenia posiadają komisje etyki, do których można zgłaszać wątpliwości w zakresie etycznego zachowania pośrednika. Są organem pomocnym w rozwiązywaniu konfliktów pomiędzy swoimi członkami a klientami.
Po szóste:
Warto sprawdzić z kim współpracuje biuro, kto tworzy zespół. Ważne aby w biurze lub wśród współpracujących podmiotów był: prawnik (pomocne w sprawach trudnych wymagających szczególnych rozwiązań prawnych), pośrednik kredytowy (pomocny w przygotowaniu finansowym do transakcji), geodeta, doradca rynkowy (posiada wiedzę na temat zmian rynkowych i pomoże ocenić atrakcyjność inwestycyjną Państwa decyzji).
Po siódme:
Można tez sprawdzić jakie dodatkowe gwarancje oferuje biuro nieruchomości? Czy stosuje np. dodatkowe tzw. kodeksy dobrych praktyk, czy ma wdrożone systemy jakości lub normy?
Proszę pamiętać również, że usługi pośrednictwa są świadczone odpłatnie na podstawie umowy zawartej na piśmie pod rygorem nieważności.
Biuro nieruchomości może przyjąć Państwa nieruchomość do sprzedaży na zasadach wyłączności lub na zasadach umowy zwykłej (bez klauzuli wyłączności). Wybór należy do Państwa.
Umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności – dobrodziejstwo czy zbędne ograniczenie?
- umowa pośrednictwa na wyłączność (z klauzulą wyłączności) – podpisywana jest z jednym biurem pośrednictwa, klient nie zgłasza nieruchomości do innych biur, jedynym wykonującym czynności pośrednictwa jest biuro, z którym podpisano umowę na wyłączność
- wyłączność nie oznacza ograniczenia oferowania nieruchomości – wręcz przeciwnie – pośrednik, z którym podpisano umowę na wyłączność ma możliwość prezentowania oferty (mając pewność, że jest to jego oferta) w systemach wymiany ofert MLS (docierając jednocześnie do większości biur), mediach elektronicznych i prasie
- klient unika sytuacji, gdy po sprzedaży wciąż dzwoni telefon lub zgłaszają się chętni do nabycia nieruchomości
- mając ofertę na wyłączność pośrednik może zastosować pełen wachlarz narzędzi marketingowych, promocyjnych i reklamowych czego nie zrobi pośrednik, który takiej umowy nie posiada
- pośrednik zapewni swoja wiedzę w zakresie oceny wartości nieruchomości, pomoże wyznaczyć najbardziej prawdopodobną cenę do uzyskania w oczekiwanym przez klienta okresie
- umowa najczęściej zawarta jest na czas określony – zależny od rodzaju nieruchomości
- jeżeli w trakcie trwania umowy dojdzie do transakcji lub jeśli po okresie obowiązywania umowy dojdzie do transakcji z klientem wskazanym przez pośrednika klient jest obowiązany przekazać pośrednikowi należne wynagrodzenie – czy to oznacza ryzyko dla klienta? – nie w sytuacji, kiedy uczciwie współpracuje z pośrednikiem, ma możliwość skorzystania z wiedzy i narzędzi do których w przypadku umowy zwykłej czy samodzielnej sprzedaży nie miałby dostępu
- oferty na wyłączność traktowane są przez pośredników priorytetowo
- zawierając taką umowę klient nie ryzykuje zapłaty kilku wynagrodzeń jednocześnie.
Zawarcie umowy na wyłączność to nie tylko jednostronny gest ze strony właściciela. To przede wszystkim obowiązek dla pośrednika, który musi dążyć do właściwego, jak najszerszego, uzasadnionego wyeksponowania oferty.
Umowa zwykła czy tzw. otwarta – brak ograniczeń czy ograniczenie możliwości?
- umowy zwykłe zazwyczaj są podpisane z wieloma biurami – pośrednik nie ma więc możliwości oraz pewności co do sensu pełnej i wyczerpującej prezentacji nieruchomości
- pośrednik nie może w pełni identyfikować się z ofertą, reprezentować interesów sprzedającego, skoro w każdej chwili może się okazać, że oferta jest już nieaktualna
- pośrednik nie będzie oferować nieruchomości w sposób zadawalający (ograniczona ilość informacji, tak aby nie była rozpoznana przez osoby trzecie)
- poziom zaangażowania finansowego, czasowego i organizacyjnego pośrednika jest na minimalnym poziomie co często skutkuje nie pełnym opisem nieruchomości oraz często mało wiarygodną informacją na jej temat
- umowy zwykłe powodują, że oferta jest kopiowana i rozpowszechniana z coraz mniejszą gwarancją sprzedaży
- zgłoszenie oferty do wielu biur nie skutkuje ich zaangażowaniem w jej sprzedaż
- umowa zwykła (tzw. otwarta) tak naprawdę jest zamknięta u jednego tylko pośrednika!
Umowa pośrednictwa na wyłączność to najlepszy sposób zabezpieczenia (wspólnych) interesów klienta i pośrednika.